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土流網伍勇:打造農業B2B大生態,以土地流轉切入農村金融
時間:2017-01-04 10:50:07
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12月28日-29日,由中國電子商務協會B2B行業分會指導,B2B行業專業媒體托比網主辦,騰訊企點、京東新通路、鋼銀電商、云鳥科技協辦的“第三屆中國B2B電子商務大會”在上海舉行。此次會議以“沉淀、價值、融合”為主題,旨在與B2B行業人共同回顧歷史并探討未來的發展方向。

土流網CEO伍勇的現場演講:

我們土流網是干什么的呢?有一個專業的詞叫土地流轉,我們這個行業我覺得跟我們現在典型的B2B行業不一樣,我覺得我們是非典型的B2B企業,我們的市場和現有的B2B市場部一樣,我們做的是土地改革的事情,現有的B2B我們發現更多的是產業升級,或者說在產業優化提升消費的事情。

我講一講土地流轉是什么概念,現在我們很多人出去打工,尤其是農村,我們中國地又很少,大概像我們南方一畝地都不到,這些人去打工之后土地就閑置了。

比如說中國本來是一個耕地特別好的國家,我們有30%的地沒有人種,以前我們的土地始終不能轉讓,所以到2000年的時候我們中央出了一個政策,允許以轉讓租賃合作的方式多種形式的方式進行土地流轉,這是什么意思呢?

以前不種地的你可以把土地租給別人種,種地種的好的,像往老頭從幾畝到幾百畝就是做土地流轉,把土地種的更多,他種到上百畝之后,他賺錢也更多了,所以土地流轉其實就是土地使用權本來的生意。

第二個土地金融,是因為我們城里面有很多有商品房,這些商品房我們都得有證,但是在我們的農村里面,農民有兩大比較大的資產,一個是他們的住房,一個是他們的耕地,在以前這些房子和耕地不給發證。《物權法》規定不允許有土地抵押。

所以在農村里面,沒有抵押物,他們是信用貸款和聯保貸款為主,農民獲取的資金也特別少,所以我們土流網以土地交易為切入,做整個農村的土地金融,做這個事情。

土流網我們做的很早了,土地改革在全球來看英國花了一百年的時間做完,臺灣、日本也花了很多時間,在中國已經差不多發展十年了,我們是2009年創辦的,我們是土地流轉的綜合服務機構。

第一是有網站,第二我們在全國愛180多家線下的分公司,線下的土地流轉服務中心,下面又有一萬多個土流經紀人,我們拿了兩輪投資。我們的數據,累積成交在1億畝的規模。

講一下我們的市場,我們的市場有三大機會,這個跟傳統行業不一樣,我們的行業是政府政策逐步在釋放這個市場,以前只能種一些東西,不能給別人種,也不能做貸款也不能做抵押,我們有三個講一下。

第一個是農業土地是一種生產要素

以前生產要素是不能流動的,2002年、2005年、2008年慢慢的釋放出來了,尤其是2008年胡錦濤主席說土地應該集中起來,通過多種形式的方式發展適度規模經營,什么意思呢?不像每一個農業一個農場主搞幾十萬畝,中國發展家庭農產,中國有7億農民。

第二個只有這么多地,他覺得在中國土地上面應該承載足夠多的就業,一個人種幾畝最合適。第二個賦予土地的財產權,土地經營權是可以流轉的,可以租來租去的,在這個時候,他說農民可以抵押貸款,之前扶持農民,怕農民失業,挺擔心這個風險。

再從逐步的生產要素到財產權慢慢的釋放,還有一個集體土地入市,這是什么意思呢?我們現在很多地,房地產開發的時候,我們大量從農民手上把它征過來了,我們土地分兩種,上面這兩種地是農業用地,為了種農作物的,下面的地是宅基地,這些地是種農作物和房子,種房子的很值錢,征收做房地產開發的一征老百姓買上寶馬奔馳了,這個是同價同權入市。

這是我們這個行業的改革,我們沒有這個基礎的改革,我們也不能存在,這個事情我們政府有時候推動比較慢,我們也做了七年時間,等著政策一天天出來等了很長的時間,一直在這個行業熬。

現在有一些政策我們幫政府制定,衛總今天也說了,我們也算冬天也算春天,尤其我們這個行業在這段時間,國家出臺了很多三權分制包括補貼政策,我們這個行業慢慢也迎來了春天。

我們做了哪幾件事情呢?第一個交易平臺,我們做土地交易的事情,不是給大家做廣告,更多的想分享一下特殊行業B2B的玩法:

玩法一,交易平臺,我們分三部分,第一個是我們的網站本身,大量的投資人通過網站找信息,找哪里有土地。

玩法二,服務中心,大家擔心農民不守信用怎么辦?我們服務中心建立當地的線下服務分公司,我們跟當地的土豪合作,在縣一級的市場還是通過古代治理的方式,當地有能力有實力的人。

他的服務最靠譜,我去我們線下服務中心,我去任何一個地方,基本上我們的服務商老總可以把縣長叫過來吃飯喝酒,就是這個意思。我們在中國大概有180多個線下服務中心。

玩法三,交易中心,我們在房地產行業有房屋交易中心有房管局,在我們農村土地這塊也有農村土地交易中心,

但是因為早期不知道怎么干,行業比較早期,他們很多交易中心被閑置,我們給他提供一套系統,等于我們做了搜房又還做鏈家,還是幫政府把房管局的事情也做了,我們的交易中心在有一些地方也剛剛起步,做的一些試點,幫政府蓋章,我們幫他出交易備案和交易合同管理,有一些政府性的幫它干,這是交易的事情。

第二個是土地數據

我們跟政府合作,我們拿到土地的權屬信息,比如鏈家每天采集業主的電話,多少平方,價格分析分析。我們是政府直接提供給我們,包括土地的土肥數據。第二個我們自己的土流網,我們線下的服務團隊,他會去每個地方現場登記核實。

第三個合作伙伴最近投的蔬東坡,依托這兩個事情做土流金服。在我們市場里面土地流轉交易一年規模大概在一萬億的規模,但是農村因為沒有金融的支撐,沒有抵押物,他現在的農村金融有24萬億的,24萬億沒有抵押物的存在,我們在城里面知道城市土地競爭地做抵押貸款,在農村里面都沒有抵押物,這里面有大概24萬億,我們是看好土地作為像房子一樣是一種金融性的資產,我們是做這個事情的。

第一個,我們是非標的產品,有一些交易地方比較難做,我們這個市場做的比較早,我們做了一個大的交易平臺,交易中心其實跟我們B2B的行業有一點類似,別的行業交易品種也不一樣。

B2B行業我們都知道貨物可以運輸的,但是我們地不能搬來搬去,所以我們交易中心類似物流的地方,就是你要交割必須在我這里辦登記、備案和交易見證,交易中心是只有通過我這里的交易,你才能得到一個保障。

我們的服務中心在線下我們用很多的人看地,因為政府的人員不可能說像房屋中介一樣幫你看房,我們看鏈家服務很好,你要政府做這些絕對不可能,政府做不好的事情干脆交給我們做,我們交易中心和服務中心一個中心掛兩個牌子,一個是土流網的服務中心,還有政府的交易中心。有一些投資人不怎么相信農民,我們也有支付托管的功能。

這是我們的交易閉環,獲得交易數據,我們土流網本身的交易占到行業70%的市場份額,我們再通過政府的交易中心,我們把更多的份額拿下,我們想要所有的交易離不開我們的同時還具有一定的權威性。

因為有了交易,就有了很多金融的機會,有的買了地,他就有需要貸款,去擴大生產,去付工資,他有這個需求。有一些只有50萬,我要100恩萬的地給他做配資。第一個我們主要的核心是跟古代差不多,我們古代是用地契抵押貸款是最靠譜的,因為什么呢?

解釋一下房子和地的不一樣,房子抵押大家都知道,但是也有缺陷,第一房子不能分割,一套就一套。第二房子有唯一住房的性質,你只有一套房子是比較難處置的。一些老房子就很難看了,土地是沒有這些問題的。

土地是可以按一畝一畝分割的,土地從清朝的土地到現在的土地沒有什么變化,土地是最保值的一個品種,而且土地上面是可以無限修房子的,修一百層兩百層都沒有問題,所以土地在不動產里面土地比房子更有金融屬性的。

最簡單的一個事情,土地你價值一百萬,你給我我貸50萬給你。這跟古代的地契差不多的,我跟別的行業不一樣。

我們為什么加別的東西呢?我們有兩個環節,銀行和保險,因為我們土流網自己是不放款的,我們是創業公司,因為農業是一個比較微利的行業,所以不能承受比較高的利息,年化12左右盈利是承受不了的,所以我們優先考慮用銀行的資金,銀行的資金有什么好處呢?

第一銀行在當地有一些征信系統,第二個成本比較低,第三個銀行在融資只能做信用貸款,所以投的很痛苦,農民有一些不講信用,銀行是比較痛苦的,我們跟銀行合作。

所以我們找了保險公司,保險公司是我們的擔保方,我們現在的模式是農民把土地抵押給銀行,保險公司給他做擔保,我們做項目的調查、評估,只要農民出現風險,我們的保險公司先把錢賠給銀行,然后我們再賣地,實在賣不出去,我們風險共擔。

我們現在是這樣簡單的閉環,就是銀行出資,銀行承擔10%的風險,保險公司承擔80%的風險,我們也是承擔10%的風險,這樣三方都有責任大家把事情做好,這樣我們下來什么結果呢?

銀行以前是沒有抵押的,全是信用貸款,先有了抵押了,所以他可以把額度放的很高,有多少地,我們現在做的一些試點,單戶放一百萬,以前是十萬二十萬,我們用的一些方法把保險公司加進來,這樣更安心穩定一些。

接下來的地方,我們覺得農戶,我自己是農村出來的,農民很多是很純樸的,他一般會還你錢,他覺得欠錢是不好講的一些事情,他說我們覺得農戶不還錢一般是農產品出了問題,所以我們說拿了錢要融資,錢還給銀行。土地流轉是一個起點,沒有規模化,沒有形成農業產業化,所以我覺得這是一個起點。

我們土流網做了一些優勢,我們自己專注于土地資本化的方向,我們想和更多的伙伴合作,另外我們也有一些線上網點和流量,想跟更多的企業合作。

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